Checkliste für die Auswahl eines Verwalters
Die Auswahl eines Immobilienverwalters erfordert viel Aufmerksamkeit, da die zu verwaltenden Immobilien einen erheblichen Vermögenswert darstellen. Eine unprofessionelle und/oder nachlässige Verwaltung kann viel Schaden anrichten, der letztendlich zu Lasten der Eigentümer geht. Im Folgenden finden Sie eine Checkliste, welche die 10 wichtigsten Kriterien zur Auswahl eines professionellen Immobilienverwalters aufzeigt!
Checkliste zur Auswahl eines Immobilienverwalters
Die 10 wichtigsten Kriterien von RA Thomas D. Janssen, BJH Rechtsanwälte, Starnberg
Tel.: 087151-90690
www.bjh-recht.de
| 1 | Übt der Verwalter seine Arbeit haupt- oder nebenberuflich aus? | In der Regel ist ein Verwalter zu bevorzugen, der sein Geschäft hauptberuflich betreibt. Eine hauptberufliche Verwaltung wird meist über mehr Erfahrung verfügen, sich regelmäßiger fortbilden und serviceorientierter arbeiten. Schließlich muss ein hauptberuflicher Verwalter seinen Lebensunterhalt langfristig mit seiner Arbeit sichern! |
| 2 | Welche Gesellschaftsform hat die Hausverwaltung? | Dieses Thema ist hinsichtlich der Haftung wichtig. Bei Einzelunternehmen haften natürliche Personen mit ihrem Privatvermögen. Etwas größere Verwaltungen arbeiten als GmbH oder auch als AG. Hier sollte darauf geachtet werden, dass das Unternehmen über angemessenes Stammkapital (mind. EUR 25.000) verfügt und den Firmensitz im Inland hat. |
| 3 | Welche Qualifikation hat der Verwalter? | Eine professionelle Hausverwaltung erfordert von dem Verwalter Know-how im Bereich der kaufmännischen und der technischen Verwaltung. Darüber hinaus muss er über einschlägiges juristisches Grundwissen verfügen und ausgesprochene Fähigkeiten im Bereich der Kommunikation und Moderation vorweisen. Achten Sie darauf, dass Ihr Verwalter in seiner Person und/oder seinem Unternehmen diese Bereiche abdeckt und seine Qualifikation durch geeignete Nachweise belegen kann. |
| 4 | Ist das Unternehmen Mitglied in einem Fach- / Berufsverband? | Es gibt keine allgemeine Berufsordnung für Verwalter. Die betreffenden Verbände, z.B. der Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V. haben sich eine eigene Berufsordnung gegeben, der sich die Mitgliedsunternehmen verpflichten. Des Weiteren bieten die Verbände regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen an und die Mitglieder können z.B. auch auf das Know-how der Verbandsjuristen zugreifen. Die Mitgliedschaft in einem Verband, z.B. dem Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V. ist ein Qualitätsmerkmal! |
| 5 | Kann der Hausverwalter auf Referenzen verweisen? | Referenzen sind wichtig. Sie stehen für die Erfahrung und auch den Erfolg eines Verwalters. Ihr zukünftiger Verwalter sollte Ihnen auf Nachfrage Referenzen nennen können und mit Ihnen auf Wunsch auch eine Ortsbegehung auf einer Anlage durchführen. |
| 6 | Wie ist der Bürobetrieb organisiert? | Verzichten Sie in keinem Fall auf feste Bürozeiten bei Ihrem Verwalter. Hauptberufliche Immobilienmanager werden diese in der Regel auch anbieten können. Das Büro muss nicht acht Stunden am Tag besetzt sein, schließlich ist ein guter Verwalter auch häufig und regelmäßig auf seinen Anlagen und bei seinen Kunden vor Ort. Aber sind Sie kritisch, bei Verwaltern, die ihr Geschäft nebenberuflich, abends nach ihrer regulären Arbeit vom Küchentisch aus betreiben. In diesen Fällen ist die Qualität nicht in jedem Fall sicher gestellt. Auch ein Verwalter braucht Urlaub; fragen Sie, wie die Urlaubsvertretung organisiert ist! |
| 7 | Benutzt der Verwalter einen Mustervertrag von einem der Verbände? | Sie sollten Wert darauf legen, dass Ihr Verwalter mit einem Mustervertrag von einem Verband arbeitet. Die sind gut ausgearbeitet und rechtlich fundiert und lassen in der Regel genügend Spielraum für individuelle Anpassungen an die Gegebenheiten Ihrer Anlage. |
| 8 | Hat der Verwalter eine Vermögenshaftpflicht- versicherung abgeschlossen? | Eine professionelle Hausverwaltung kann eine Vermögensschadens- haftpflichtversicherung vorweisen. Diese muss jedoch speziell für eine Immobilienverwaltung abgeschlossen sein, eine normale Firmenhaftpflichtversicherung reicht nicht aus. Lassen Sie sich in jedem Fall eine Kopie der Police geben! Achten Sie darauf, dass die Rechnungssumme zu dem mit Ihrer Anlage verbundenen Risiko passt. |
| 9 | Bei welchen Geldinstituten unterhält der Verwalter die Konten der einzelnen Eigentümergemeinschaften? Arbeitet er mit EDV? | Achten Sie darauf, dass die Konten bei einer einlagengesicherten Bank angelegt sind. Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaften sind kein Spekulationsobjekt! Und: Ohne EDV geht heute nichts mehr! Achten Sie darauf, dass Ihr Verwalter auch moderne Medien, vor allem im Bereich der Buchhaltung und Terminüberwachung zum Einsatz bringt! |
| 10 | Bis wann werden Wirtschaftspläne und Abrechnungen dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung vorgelegt und bis wann werden die Eigentümerversammlungen durchgeführt. | Eine professionelle Verwaltung wird bereits im Verwaltervertrag festschreiben, bis wann welche Arbeiten erledigt werden. Wenn das Abrechnungsjahr gleich dem Kalenderjahr ist, sollte eine ordentliche Eigentümerversammlung im ersten Halbjahr durchgeführt werden können. Lassen Sie sich Muster von Einzel- und Gesamtabrechnungen und von einem typischen Wirtschaftsplan vorlegen. |
Die Estate5 in Starnberg bietet neben der Verwaltung Ihres Sondereigentums und der Mietverwaltung auch die klassische Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Verwaltung) sowie die Vermittlung von Immobilien als Makler an. Unsere Kernregion ist der Großraum Starnberg, Herrsching, Fürstenfeldbruck und München.
